Đọc file FS bất động sản: nên xem chỉ số nào đầu tiên?

Không cần đọc toàn bộ FS ngay từ đầu

Nếu đọc tuần tự từ đầu đến cuối, người đọc dễ bị cuốn vào chi tiết trước khi hiểu điều gì quan trọng với quyết định đầu tư.

Hội đồng đầu tư hoặc Ban Tổng Giám đốc thường không có thời gian đi qua từng sheet hay từng công thức. Điều họ cần là một bức tranh nhanh về vốn, lợi nhuận, thời gian và rủi ro.

8 chỉ số nên xem nhanh đầu tiên

1. Vốn chủ sở hữu cần đầu tư (Equity Investment): doanh nghiệp thực sự phải bỏ ra bao nhiêu vốn sau khi đã tính đến vốn vay và vốn huy động?
2. IRR vốn chủ (Equity IRR): tỷ suất sinh lời của phần vốn cổ đông có đạt kỳ vọng đầu tư hay không?
3. Thời gian hoàn vốn (Payback Period): mất bao lâu để thu hồi toàn bộ số vốn đã đầu tư?
4. Thời gian thực hiện dự án: dự án kéo dài bao lâu và tiền bị “chôn” trong bao lâu trước khi tạo ra dòng tiền?
5. Lợi nhuận sau thuế: quy mô lợi nhuận có tương xứng với số vốn bỏ ra và mức độ rủi ro?
6. Cơ cấu nguồn vốn: tỷ lệ vốn vay có hợp lý hay dự án đang phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính?
7. Giá trị hiện tại thuần (NPV): sau khi tính đến chi phí sử dụng vốn, dự án có thực sự tạo thêm giá trị cho nhà đầu tư?
8. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS): trong mỗi 100 đồng doanh thu, doanh nghiệp giữ lại được bao nhiêu đồng lợi nhuận?

Chưa quen các thuật ngữ này? Xem bài NPV, IRR, ROE là gì? 18 thuật ngữ FS bất động sản cho người mới.

Không có chỉ số nào nên được đọc một mình

Một dự án không cần có IRR cao nhất để là dự án tốt. Dự án tốt là dự án có các chỉ số tài chính hợp lý và nhất quán với nhau.

IRR có thể rất cao, nhưng nếu phải bỏ quá nhiều vốn, thời gian hoàn vốn quá dài hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá lớn thì chưa chắc đó là một khoản đầu tư hấp dẫn.

Xem nhanh vì vậy không nhằm tìm một con số đẹp nhất, mà để xem các chỉ số có nhất quán với nhau hay không.

Cuối cùng, người ra quyết định vẫn chỉ đi tìm 4 câu trả lời

Dù FS có hàng chục nghìn dòng dữ liệu, phần lớn quyết định đầu tư vẫn quay về bốn câu hỏi:

• Phải bỏ bao nhiêu vốn?
• Thu về bao nhiêu lợi nhuận?
• Mất bao lâu để thu hồi vốn?
• Mức rủi ro có xứng đáng để đầu tư hay không?

Các sheet, công thức và chỉ số là công cụ để trả lời bốn câu hỏi này.

Nếu chỉ được chọn một chỉ số để xem đầu tiên?

Không có một đáp án duy nhất cho mọi dự án. Nhưng trước khi đi sâu vào mô hình, người đọc nên chủ động chọn chỉ số giúp mình định vị nhanh nhất vấn đề đang quan tâm (vốn, lợi nhuận, thời gian hay rủi ro), rồi đọc các chỉ số còn lại để kiểm tra tính nhất quán.

Câu hỏi đáng để tự đặt ra khi mở một FS là: nếu chỉ được nhìn một chỉ số đầu tiên, mình sẽ chọn chỉ số nào — và vì sao?