FAR cao hay “dân số đẹp”?

FAR cao chưa chắc đã tốt

FAR là chỉ tiêu quy hoạch cho biết tổng diện tích sàn tối đa được phép xây dựng so với diện tích khu đất. Vì vậy, khi thấy FAR cao, phản xạ đầu tiên thường là: quỹ sàn lớn thì dự án sẽ hiệu quả hơn.

Khi bắt đầu lập FS, câu hỏi không thể dừng ở “được xây bao nhiêu”. Phải đi tiếp: phần quỹ sàn đó dùng cho sản phẩm gì, có đúng nhu cầu không và thị trường có hấp thụ được không?

Bắt đầu từ dân số, rồi mới quay lại FAR

Trong ví dụ minh họa của bài, trình tự phân tích như sau:

1. Dân số: xác định quy mô dân số được phê duyệt.
2. Nhu cầu nhà ở: quy đổi dân số thành diện tích ở cần thiết theo chỉ tiêu bình quân.
3. FAR ở: tính phần FAR cần thiết để đáp ứng nhu cầu nhà ở.
4. Phần FAR còn lại: là dư địa có thể xem xét cho thương mại, dịch vụ, tiện ích hoặc công năng khác, nếu hồ sơ quy hoạch cho phép.

Cách nhìn này khác với việc bắt đầu từ FAR tổng rồi cố “nhét” hết quỹ sàn vào sản phẩm. Nó buộc quy hoạch phải gặp nhu cầu sử dụng thực tế trước khi đi vào mô hình tài chính.

Ví dụ: FAR 8 lần nhưng FAR ở chỉ cần khoảng 3,67 lần

Ví dụ dùng các giả định minh họa sau. Đây không phải chỉ tiêu hay công thức pháp lý áp dụng chung; mỗi dự án phải lấy số liệu từ hồ sơ quy hoạch của chính nó.

• Diện tích đất: 20.000 m²;
• FAR tổng được phép: 8,0 lần, tương ứng GFA (tổng diện tích sàn tính vào FAR) tối đa 160.000 m²;
• Dân số được duyệt: 2.000 người;
• Diện tích ở bình quân: 27,5 m² diện tích thương phẩm (NSA) mỗi người;
• Hệ số hiệu dụng của khối ở (NSA trên GFA): 75%.

Từ dân số, nhu cầu diện tích ở là 2.000 × 27,5 = 55.000 m² NSA. Với hệ số hiệu dụng 75%, GFA nhà ở cần khoảng 55.000 / 75% ≈ 73.333 m².

Trên khu đất 20.000 m², phần nhà ở tương ứng FAR khoảng 3,67 lần (73.333 / 20.000). So với GFA tối đa 160.000 m², còn khoảng 86.667 m² GFA, tức khoảng 4,33 lần FAR, chưa gắn với sản phẩm ở.

Phần còn lại này không mặc nhiên là diện tích thương mại được phép xây. Công năng nào được bố trí và bố trí bao nhiêu còn tùy hồ sơ quy hoạch, tầng cao, mật độ xây dựng và các giới hạn liên quan.

Đây là khoảng trống bài viết muốn chỉ ra: FAR cao không có nghĩa toàn bộ quỹ sàn đều trở thành sản phẩm ở hoặc doanh thu.

Phần FAR còn lại dùng cho công năng gì?

Khi phần FAR ở đã bị giới hạn bởi dân số và nhu cầu nhà ở, phần FAR còn lại trước hết phải đối chiếu với hồ sơ quy hoạch để biết công năng nào được phép, sau đó phải được kiểm chứng bằng thị trường.

Nếu định hướng là văn phòng, bán lẻ, trung tâm thương mại hoặc shophouse, cần trả lời các câu hỏi:

• Văn phòng có nhu cầu thuê thực sự không?
• Bán lẻ có đủ lượng khách và sức mua không?
• Shophouse có bán hoặc cho thuê được không?
• Thị trường có đủ lớn để hấp thụ phần quỹ sàn đó không?

Nếu phần thương mại chỉ bố trí được ở các tầng thấp trong khi FAR được duyệt rất lớn, dự án chưa chắc dùng hết chỉ tiêu. Khi đó FAR cao đẹp trên giấy nhưng không chuyển thành hiệu quả thực tế.

Khi quy hoạch gặp mô hình tài chính

Đây là chỗ phân tích quy hoạch và mô hình tài chính gặp nhau. Quy hoạch cho biết dự án được phép xây tối đa bao nhiêu; mô hình tài chính phải trả lời phần diện tích đó có tạo ra doanh thu và dòng tiền hay không.

Vì vậy, một dự án không thể chỉ được đánh giá bằng một chỉ tiêu đơn lẻ. FAR cao chưa đủ. Dân số “đẹp” cũng chưa đủ. Hiệu quả chỉ xuất hiện khi các chỉ tiêu quy hoạch, sản phẩm và sức hấp thụ của thị trường khớp với nhau.