Investment Analyst là gì? Nghề phân tích đầu tư bất động sản

Một nghề ít được nhắc tới, nhưng đứng ngay trước quyết định đầu tư

Một khu đô thị, một nhà máy, một khách sạn hay một thương vụ M&A nhìn từ bên ngoài đều có thể rất tiềm năng. Nhưng trước khi doanh nghiệp quyết định rót vốn, luôn cần một nhóm người phải trả lời câu hỏi quan trọng nhất: dự án này có thực sự đáng để đầu tư không?

Đó là công việc của Investment Analyst, tức người làm phân tích đầu tư. Họ kiểm tra xem các giả định phía sau một dự án hay một câu chuyện thị trường hấp dẫn có đủ cơ sở để doanh nghiệp bỏ vốn hay không.

Investment Analyst thực sự hỏi những gì?

Những câu hỏi họ thường đặt ra:

• Dòng tiền có đủ để “nuôi” dự án không?
• Doanh thu có đang quá lạc quan? Có chi phí nào đang bị bỏ sót không?
• Nếu lãi suất tăng hoặc doanh số giảm 20%, dự án còn hiệu quả không?
• Mức giá tối đa có thể trả để vẫn đảm bảo lợi nhuận là bao nhiêu?
• Dự án có khả thi về pháp lý không?
• Quy hoạch có phù hợp với phương án phát triển không?
• Thị trường có thực sự hấp thụ được sản phẩm không?
• Nếu là một thương vụ chuyển nhượng, cấu trúc nhận chuyển nhượng nào là hợp lý?

Công việc thường nằm ở giao điểm của nhiều mảng

Một Investment Analyst có thể làm việc với nhiều nhóm công việc khác nhau, tùy loại dự án và doanh nghiệp:

• Phân tích báo cáo tài chính
• Lập mô hình tài chính (Financial Model)
• Lập FS (Feasibility Study, báo cáo nghiên cứu khả thi)
• Định giá dự án
• Định giá doanh nghiệp
• Mua bán và sáp nhập (M&A)

Điểm chung của các công việc này là đều phải chuyển một lượng lớn dữ liệu và giả định thành một kết luận có thể dùng để ra quyết định đầu tư.

Giỏi Excel là cần, nhưng chưa đủ

Nhiều người nghĩ làm đầu tư hay M&A là phải giỏi Excel. Điều đó đúng nhưng chưa đủ: Excel và mô hình tài chính chỉ là công cụ.

Một mô hình có công thức chạy đúng nhưng dựa trên giả định sai về pháp lý, quy hoạch hoặc thị trường vẫn có thể dẫn doanh nghiệp đến một quyết định đầu tư sai.

Giá trị của một Investment Analyst vì vậy nằm ở khả năng đặt đúng giả định, nhìn đúng bản chất dự án và nhận diện rủi ro trước khi doanh nghiệp rót vốn.

Những kỹ năng này được sử dụng ở đâu?

Kỹ năng phân tích đầu tư không gắn với một loại công ty. Công việc này có ở:

• Chủ đầu tư bất động sản.
• Ngân hàng.
• Quỹ đầu tư.
• Các hãng kiểm toán và tư vấn lớn (Big Four).
• Công ty chứng khoán.
• Công ty thẩm định giá.
• Doanh nghiệp khi ra quyết định đầu tư hoặc thực hiện M&A.

Thu nhập của vị trí này phụ thuộc vào năng lực, kinh nghiệm và quy mô doanh nghiệp.

Khoảng trống nằm ở việc dùng dữ liệu để ra quyết định

Ở trường, chúng ta học cách lập báo cáo. Đi làm, chúng ta học cách kiểm tra báo cáo. Phần ít được hướng dẫn một cách hệ thống hơn, theo trải nghiệm của người viết, là cách kết hợp những dữ liệu đó với tài chính, pháp lý, quy hoạch và thị trường để đưa ra quyết định đầu tư.

Đó cũng là lý do The FS Lab được tạo ra.

Trong chuỗi 30 bài, The FS Lab chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm thực tế về:

• Phân tích báo cáo tài chính.
• Lập mô hình tài chính.
• Lập FS.
• Phân tích rủi ro đầu tư.
• Định giá doanh nghiệp.
• Định giá dự án.
• M&A nhìn từ thực tế giao dịch.

Tất cả được nhìn từ góc độ của người trực tiếp phân tích, thẩm định và đánh giá dự án đầu tư.