1 tuần cần thẩm định 10 dự án — làm sao kịp?

Nhiều hồ sơ không có nghĩa là phải mở mô hình trước

Đây là tình huống quen thuộc với người làm phân tích và thẩm định đầu tư: trong một tuần, hồ sơ của mười dự án có thể về cùng lúc, mỗi bộ dày vài chục trang.

Nếu dự án nào cũng lập mô hình tài chính đầy đủ và nghiên cứu thị trường chi tiết ngay từ đầu thì một người gần như không thể xử lý kịp. Cách làm hợp lý là sàng lọc trước để biết dự án nào đáng đi tiếp.

Vì sao pháp lý lại được đọc trước?

Pháp lý thường là lớp kiểm tra nhanh nhất. Chưa cần tính NPV hay lập dòng tiền, đôi khi đọc đúng vài trang hồ sơ đã đủ để biết dự án có đáng dành thêm thời gian hay không.

Ở bước sàng lọc, phần nên ưu tiên đọc kỹ thường là: nguồn gốc đất, quy hoạch 1/2000, quy hoạch 1/500 và tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi một trong các điểm này có vấn đề, cần phân biệt ba trường hợp: vấn đề cần kiểm chứng thêm, điều kiện phải xử lý trước khi đi tiếp, và tiêu chí dừng theo mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp.

4 nhóm vấn đề pháp lý cần xem ngay từ vòng đầu

1. Đất công hoặc đất công xen kẹt chưa được xử lý

Nếu trong ranh dự án còn đất công hoặc đất công xen kẹt mà chưa có phương án xử lý rõ ràng, rủi ro pháp lý ở mức cao. Với nhiều nhà đầu tư, đây là điều kiện phải được làm rõ trước khi đi tiếp.

• Dự án có thể chưa đủ điều kiện triển khai theo kỳ vọng.
• Có thể không được phê duyệt quy hoạch 1/500 hoặc không được giao đất.
• Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp và ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả đầu tư.

2. Quy hoạch không phù hợp với mục tiêu đầu tư

Có những khu đất nhìn rất đẹp về vị trí và tiềm năng thương mại, nhưng chức năng sử dụng đất theo quy hoạch lại là công viên cây xanh, đất công cộng hoặc một chức năng khác không phù hợp với mục tiêu nhà đầu tư muốn triển khai.

Trong tình huống này, vấn đề không nằm ở việc vị trí có đẹp hay không, mà ở chỗ chức năng sử dụng đất hiện tại không cho phép phát triển dự án theo kỳ vọng ban đầu. Việc điều chỉnh quy hoạch, nếu khả thi, thường mất nhiều thời gian và không chắc chắn về kết quả.

3. Dự án hỗn hợp có FAR cao nhưng không được phân bổ chỉ tiêu dân số

Đây là trường hợp dễ bị bỏ sót. Nhìn vào hệ số sử dụng đất (FAR) cao, nhiều người dễ nghĩ dự án sẽ phát triển được nhiều căn hộ. Nhưng nếu quy hoạch phân khu không phân bổ chỉ tiêu dân số, thì khả năng phát triển nhà ở thực tế lại bị giới hạn mạnh.

Nói cách khác, hệ số đất đẹp trên giấy không đồng nghĩa với việc phát triển được đúng quy mô sản phẩm kỳ vọng. Khi chỉ tiêu dân số không có hoặc quá thấp, số căn hộ thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với hình dung ban đầu, kéo theo hiệu quả tài chính suy giảm.

4. Chưa hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nếu dự án vẫn còn một phần diện tích chưa đền bù xong, thì rủi ro pháp lý và rủi ro tiến độ đều gắn với bên thứ ba như người dân hoặc chủ đất cũ. Đây là phần việc nằm ngoài khả năng kiểm soát hoàn toàn của nhà đầu tư.

• Nguy cơ chậm tiến độ, không thể triển khai đồng bộ.
• Chi phí tài chính tăng do kéo dài thời gian thực hiện.
• Khả năng phát sinh khiếu nại, tranh chấp và ảnh hưởng toàn bộ kế hoạch đầu tư.

Khi cầm một bộ hồ sơ, nên đọc gì đầu tiên?

Với những hồ sơ vài chục trang, phần đáng đọc kỹ đầu tiên không phải là mô hình tài chính, mà là các nội dung cốt lõi về pháp lý. Làm đúng bước này, danh sách ban đầu thường thu hẹp đáng kể và thời gian được dồn cho những hồ sơ đáng đi tiếp.

• Nguồn gốc đất và tình trạng đất công/đất xen kẹt.
• Quy hoạch 1/2000 và chức năng sử dụng đất.
• Quy hoạch 1/500 và khả năng triển khai theo mục tiêu đầu tư.
• Tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng và mức độ kiểm soát được tiến độ.

Kết luận

Khi phải xử lý nhiều dự án trong thời gian ngắn, lợi thế không đến từ việc lập mô hình nhanh hơn cho tất cả. Lợi thế đến từ việc đọc đúng, sàng lọc đúng và nhận ra sớm những dự án chưa đáp ứng điều kiện để đi tiếp.

Làm tốt bước này, đội ngũ không tiêu tốn nguồn lực vào những cơ hội khó triển khai và có thể tập trung cho số ít dự án đáng phân tích sâu.